direct naar inhoud van 3.3 Planbeschrijving Kobbesweg
Plan: Spreiding Maastrichtse Coffeeshops: Köbbesweg
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0935.bpSMCKobbesweg-on01

3.3 Planbeschrijving Kobbesweg

De twee coffeeshopboten Mississippi en Smokey (voorheen Wilhelminakade) en coffeeshop Missouri (voorheen Hoogbrugstraat) worden naar de Köbbesweg verplaatst. De locatie ligt op het bedrijventerrein Eijsden-Maastricht ten zuiden van de Köbbesweg, nabij de A2. Op deze plek zal nieuwbouw worden gerealiseerd.

Op basis van onderzoek, verricht in oktober 2008, door OWP Research / Intraval wordt het aantal verwachte coffeeshopbezoekers voor deze locatie geschat op 339.000 bezoekers per jaar. Onderstaande afbeelding geeft de locatie van het plangebied weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.0935.bpSMCKobbesweg-on01_0014.png"

3.3.1 Programma van eisen

Onderstaande tabel geeft het programma van eisen weer voor de coffeecornerlocatie aan de Köbbesweg.

Voor een nadere motivering van het programma van eisen (oa. uitgangspunten en aannames parkeren), wordt verwezen naar het MER "Spreiding coffeeshops Maastricht", 23 december 2010 met kenmerk B01032/ZC0/1S6/002142.

Programma van eisen algemeen  
Aantal coffeeshops:   3  
Bebouwd oppervlak coffeeshops:   Max. 1.500 m2 bebouwd oppervlakte  
Oriëntatie gebouw:   - achterzijde naar naastgelegen bedrijventerrein Gronsveld (oost)
- voorzijde richting Habitatsingel (west)  
Ontsluiting:   - aan Köbbesweg middels linksafstrook  
Parkeervoorzieningen   - 200 parkeerplaatsen  
Kenmerken gebouw   - deels in twee lagen
- één hoofdentree aan voorzijde, voor alle coffeeshops
- achterzijde gebouw: blinde gevel zonder toegangsdeuren
- aan weerszijden van het gebouw (zijkant) aparte toegang t.b.v. laden / lossen en nooduitgang
- elke coffeeshop is als individuele vestiging in het gebouw gevestigd, met een eigen toegangscontrole  
Kenmerken terrein   - volledige terrein wordt omsloten door (transparant) hekwerk waarbij toegang wordt gereguleerd met slagboom
- een opstelstrook vóór de slagboom  
Aanvullende eisen  
Kenmerken terrein   - voldoende afstand tussen gebouw en erfgrens aan de oostzijde (ten behoeve van verbindingszone das) en de erfgrens aan de noordzijde (Köbbesweg).
- bij de slagboom komt een faciliteit waarbij een parkeerwachter 24 uur per dag de toegang tot het terrein beheert en zicht heeft op het gehele parkeerterrein
- daar waar nodig worden camera's geplaatst om het gehele terrein te kunnen overzien en te monitoren
- het verlichtingsplan wordt zodanig opgesteld/vormgegeven dat de verbindingszone van de das aan oostzijde van terrein geen hinder ondervindt.
- toiletvoorzieningen die 24 uur per dag beschikbaar zijn. Eventueel word hier wasbakken en/of douches aan toegevoegd.  

3.3.2 Inrichtingsvoorstel

Het bovenstaande programma van eisen heeft geleid tot een inrichtingsvoorstel voor de locatie aan de Köbbesweg. In het navolgende is een toelichting hierop gegeven.

Bestaande situatie

De locatie Köbbesweg is gelegen aan de gemeentegrens in het zuidoosten van Maastricht. Aangrenzend aan het terrein, ten oosten, ligt het bedrijventerrein Gronsveld. Aan de overzijde van de Köbbesweg, ten noordoosten, ligt de waterzuiveringsinstallatie RWZI. Parallel aan de RWZI, dwars door het bedrijventerrein Gronsveld, loopt het spoor Maastricht Randwijck - Eijsden (circa 350 meter ten oosten van de locatie). In het oosten is de A2 Luik - Maastricht gelegen, die ontsloten is aan de Köbbesweg. Verder ligt er het bedrijventerrein De Karosseer ten noordoosten van de beoogde locatie.

In de (nabije) toekomst zal de locatie onderdeel uitmaken van het bedrijventerrein Maastricht-Eijsden. Het kavel is in het bestemmingsplan bedrijventerrein Maastricht Eijsden opgenomen ten behoeve van de realisatie van een bedrijfspand.

De locatie aan de Köbbesweg ligt perifeer, op een (in ontwikkeling zijnde) bedrijventerrein aan de rand van de stad Maastricht. In de nabije omgeving, binnen 250 meter hemelsbreed, liggen geen woonwijken of specifieke voorzieningen zoals scholen, buurtcentra, verzorgingstehuizen, hotels, enzovoorts. Daarnaast beschikt het bedrijventerrein Maastricht-Eijsden aan de Köbbesweg over het keurmerk 'Veilig ondernemen'.

De Köbbesweg-zone vormt het ruimtelijk kader waarbinnen de Köbbesweg als belangrijke waarnemingsas en entreeroute naar de maasoeverzone is gelegen. Komend vanaf de A2, over het spoorviaduct heen, wordt een zich verwijdend perspectief geboden over het Maasdal. De zone heeft een open karakter bestaande uit grassige bermen, taluds, weiden en infiltratievoorzieningen langs de weg, begrensd door hoogopgaande bomen langs de naastgelegen bedrijven en sportvelden. De Köbbesweg is als een 'groene tunnel' binnen deze open zone gelegen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0935.bpSMCKobbesweg-on01_0015.png"

Ontsluiting

De locatie wordt ontsloten aan de Köbbesweg, hierdoor worden bezoekers, komende vanaf de A2, direct naar de coffeecorner toegeleid. Door de ontsluiting aan deze weg te laten geschieden, in plaats van de nabij gelegen Habitatsingel wordt voorkomen dat bezoekers in de omgeving gaan zoeken naar de locatie (coffeecorner op zichtlocatie). Zowel de in- als uitrit zal aan deze weg worden gedimensioneerd zodat de portier nabij de slagboom de situatie goed kan overzien en de bereikbaarheid en orientatie voor de bezoeker duidelijk is.

Indeling

Het terrein wordt volledig omsloten door een hekwerk met slagbomen aan de entree. Aan deze entree is een faciliteit van waaruit een portier al dan niet toegang verleent aan het terrein. Hierdoor kan de situatie optimaal worden overzien en beheerd. De entree met slagbomen krijgt een opstelstrook, gelegen op het plangebied, zodat verkeersoverlast op de Köbbesweg wordt voorkomen. De indeling van het terrein is dusdanig vormgegeven dat de volledige parkeervoorziening kan worden overzien door zowel de portier aan de slagboom als de portier aan de entree van de coffeeshops. Tevens is het mogelijk voor de portier aan de slagboom om de openbare ruimte direct gelegen aan de entree te overzien. Aanvullende maatregelen zoals camera's optimaliseren de beheersbaarheid van de locatie.

Het pand zal circa 1200 m2 groot zijn en deels bestaan uit twee lagen. Er komt één centrale toegangsruimte ten behoeve van de algehele toegangscontrole en van waaruit de drie coffeeshops zijn te bereiken (met hun eigen ingangscontrole). Aan weerszijden van het pand zal ruimte worden gereserveerd voor het laden en lossen en nooduitgangen. Daarnaast is een apart afgesloten parkeervoorziening voor het personeel voorzien.


Aanvullende voorzieningen

Om te voorkomen dat bezoekers die 's nachts arriveren elders de tijd doorbrengen totdat de coffeeshops openen, is het terrein 24 uur per dag, 7 dagen in de week bereikbaar en zal gedurende deze tijd tevens een portier aanwezig zijn. Op het terrein zullen aanvullende voorzieningen worden gerealiseerd zodat deze 'vroege bezoekers' de gelegenheid wordt geboden om op het terrein te wachten totdat de coffeeshops openen (denk hierbij aan toiletten en andere sanitaire voorzieningen).

Het terrein is dusdanig vormgegeven dat beheer en handhaving zo optimaal als mogelijk kan plaatsvinden. Dit houdt in dat het terrein overzichtelijk is, vluchtmogelijkheden eenduidig en te overzien zijn, geen schuilmogelijkheden zijn voor kwaadwilligen en het geheel van deugdelijk materiaal is dat aantrekkelijk is en goed kan worden onderhouden. Hiermee wordt ingezet op een zo prettig als mogelijke ruimtelijke invulling van het terrein in haar omgeving.

Eventueel benodigde extra parkeerplaatsen tijdens piek-piekmomenten (bijv. kerst) betreft incidentele momenten. Door op de coffeecornerlocaties een grasstrook van voldoende omvang aan te leggen is voorzien in eventueel benodigde extra ruimte om auto's bij incidentele topdrukte, te parkeren.

Aanvullende voorzieningen omgeving

Ten oosten van het plangebied wordt een strook van circa 10 meter vrijgehouden om een verbindingszone voor de das te realiseren. Deze zone ligt buiten het (omsloten) terrein en zal voorzien worden van laag begroeide bossages ten behoeve van de das. Tevens zal het verlichtingsplan van de parkeervoorziening dusdanig worden vormgegeven dat overlast voor de das tot een minimum wordt beperkt.

Het voorgaande vormt de basis voor het inrichtingsvoorstel zoals dat hieronder is opgenomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0935.bpSMCKobbesweg-on01_0016.png"